投資家の目!

不動産業者が決して言わない不動産投資の本当のリスクと回避方法(新)

女性
女性
先生!今日は不動産投資のリスクについて教えてください!
投資家OJ
投資家OJ
うん、いいよー。
女性
女性
ネットで色々と調べていたら、不動産投資のリスクがたくさん出てきたんですが、初心者の私でも取り組んでも大丈夫なんでしょうか??
もし失敗してしまったらと心配で、ちょっと怖いです…汗
投資家OJ
投資家OJ
そうだね、
確かに不動産投資には多数のリスクがあって、気を付ける必要があるんだ。
でも、ネットにも書いてあったと思うけれども、ほとんどのリスクは対処したり、回避することが可能なんだよ。
女性
女性
そうなんですね!
じゃあ、それほど心配しなくても大丈夫そうですね^^
投資家OJ
投資家OJ
いや、実はネットや書籍にはあまり書かれていないけれども重大なリスクがあるから、十分に気をつける必要があるんだ。
女性
女性
えっ!?そうなんですか??
投資家OJ
投資家OJ
うん、インターネットのサイトは不動産業者が運営しているものも多く、それらのサイトは自社商品をうまく販売するために重大なリスクが隠してあったり、あまり書いてなかったりもするから厄介なんだ。
女性
女性
それは怖いですね。。
投資家OJ
投資家OJ
そう、だからそういったサイトに書かれていないリスクもしっかり把握しておくことが大事なんだよ。
以降で、そんなリスクと成功のポイントも含めて説明していくね。

 





それでは見ていきましょう。

1.不動産投資のリスクについて

不動産業者が運営するメディアでは、

・空室リスク

・修繕リスク

・金利上昇リスク

・家賃下落リスク

・滞納リスク

・災害リスク

・不動産価値下落リスク

などが主に言及されています。

もちろん、これらのリスクは把握しておく必要があるので、特に重大なリスクは以降で言及しますが、それ以外にも不動産業者のメディアでは決して言及されていない大きなリスクがあります。

 

 

不動産投資の3大リスクとその対策

 

それでは、ここからは不動産投資における具体的なリスクとその対策について見ていきます。

(1)空室リスク

 

まずはじめは、空室リスクです。

家賃収入は大家業のメインの収入となるため、それが入ってこなくなる、あるいは減少する空室リスクは最も大きなリスクになりえます。

さらに詳しく説明すると、9割以上の人は不動産の購入の際には長期間のローンを使いますが、物件購入後からローンの返済が始まります。

そして、その最中に空室が発生してしまうと、不動産を1件だけ所有して家賃収入を得ている場合は全く家賃が入らなくなるため、ローン返済だけを行うキャッシュアウトの状態になってしまいます。

また、複数件所有している場合でも、利益が減ってしまいローンの負担が重くなるだけではなく、空室率が増えるとキャッシュアウトの状態になるリスクがあります。

そういった観点からも、空室リスクに対する対策を知っておくことは非常に大事になります。

 

では、次に空室リスクの具体的な対策方法について説明していきます。

 

①需要のある立地かどうかを調べてから購入する

不動産投資においては、物件購入前にある程度購入する物件に対して借主の需要があるかどうかを調べることができます。

物件を販売する不動産業者も需要についての資料や見解を提供していますが、それだけをうのみにせずに自分でもしっかりと確認することが重要です。

自分で確認する方法としては、物件所在地の市区町村における人口動態や、最寄り駅の利用者数の推移、スーモなどの賃貸物件サイト、ホームズの見える賃貸経営のサイトなどで調べることが可能です。

 

②客付けに強い管理会社選び

物件の管理、客付けを行ってくれる管理会社の選定も空室リスク対策においては重要です。

大家に寄り添って客付けを積極的に行ってくれる管理会社がある一方で、さほど熱心に客付けを行わずに空室が長引いてしまう管理会社もあります。

また、管理会社によって客付けのネットワークやノウハウが異なるので、出来るだけネットワークやノウハウに長けた客付け力の高い会社を選ぶようにしましょう。

 

③古すぎる物件は避ける

物件は古くなればなるほど魅力が落ちてきて客付けが難しくなり空室リスクが高まります。

立地によっても変わりますが、木造のアパートでは築20年以降、鉄筋コンクリート(RC)のマンションでは築30年以降は客付けの難易度がぐっと上がるケースもあるので、古すぎる物件を購入する際には需要の調査をより一層しっかりと行うようにしましょう。

 

このように、空室リスクに対してはいくつか対策方法がありますので、これをしっかりと行っていけば極端に空室率が高くなることはありませんので、しっかり理解して実践していきましょう。

 

 

(2)修繕リスク(経年、災害)

 

次は修繕リスクです。

不動産は年数が経過して古くなってくると修繕が必要になってきます。

室内の内装など数年で修繕や効果が必要なものから、外壁など10年以上の単位で修繕が必要なものまで様々ですが、物件購入時にそういった修繕の費用をあらかじめ織り込んでおくことが大事になります。

築年数の経過と同様に、風雨や地震などの災害、事故などによって修繕が必要となることもあります。

ただ、災害や事故に対しては火災保険に加入していれば保険で修繕費用が賄えることも多々あるので、火災保険にはしっかりと加入するようにしましょう。

 

(3)低利回り物件のリスク

 

上記で説明したリスクもしっかり把握しておくことが大事ですが、それ以上に大きなリスクがあります。

かつ、このリスクに関しては、多くのメディアで書かれていなかったり、不動産業者は言及を避けるリスクです。

それが、利回りの低すぎる物件を買ってしまうリスクです。

不動産投資の対象として一番流通量の多い物件が、都心の新築、または、築浅(築15年程度まで)のワンルーム物件になります。

そして、これらの物件の表面利回りはたいていが4~5%程度です。

昨今の銀行預金の利息である年0.001%程度と比べると、4~5%は高いように感じます。

 

では、なぜこれが問題なのでしょうか?

 

不動産投資における利回り4~5%は、他の投資商品と比べると一見高いように感じますが、この利回りでは利益を得ることはほぼできません。

というのも、以下の出費を考慮する必要があるためです。

・ローンの元本の支払い

・ローンの金利(利息)支払い

・管理費や修繕費

・固定資産税

 

これらは定期的に発生する出費となり、これらを考慮してもプラスになるような利回りの物件を購入しないと毎月の収支がプラスにならないことに加えて、最終的に物件売却して出口を迎えたタイミングでのトータルの利益のプラスになりません。

 

 

3.不動産投資成功の法則

 

では、どのような具体的に物件を選んでいけばよいのでしょうか?

先の低利回り物件のリスクで記載した、毎月の収支やトータルの利益がプラスになるような表面利回りは7%以上が目安となり、上記以外の様々な出費も考慮して表面利回り8%以上の物件購入を目指すことを僕は自分の生徒には伝えています。

つまり、よく世の中に出回っている表面利回り4%の物件の倍の利回りを求めていることになります。

では、なぜ不動産業者は「利回りが高い物件を選びましょう」と言わないのでしょうか?

なんとなくわかった人もいるかもしれませんが、実際に世の中には7%以上、8%以上の物件はそれほど多くはありません。

ただ、業者の立場からすれば、たくさん物件を売って利益を大きく上げたり、利回りの高い物件(=価格が安い物件)があったとしても自社の利益をのせて転売することで利益を上げています。

なので、多くの業者は低い利回りの物件を販売しているという事情から、利回りの低い物件を勧める傾向にあります。

とはいえ、一部の優良業者は高利回りの物件を仲介、または、販売しているので、そういった業者とご縁を作ることが不動産投資成功に繋がっていきます。

 

 

ということで、不動産投資における代表的なリスクと、その対策方法についてお伝えしてきました。

空室リスク、修繕リスクは対策方法を理解しておけば防げるリスクになりますし、低利回り物件を購入してしまうリスクについても物件の利回りの基準を知っておくことで回避することができます。

リスクと聞くと取り組み自体を避けたいという気持ちになりますが、そうではなく、リスクを正しく理解することでうまく付き合いながら取り組んでいくことができます。

(リスクを避けるだけでは、リターンは得られません。)

ということで、不動産投資のリスクをしっかりと把握して取り組んでいきましょう!