不動産投資に関しての質問の中で
特に多いのが、
「どんな物件を選べばよいかわかりません」
というような内容です。
そして、自分ではわからないので、
不動産業者の営業マンの勧めるがままに
買ってしまった結果、、、
ということが非常に多いのが実情です。
そこで今回は、
初めて購入する物件における押さえておくべき
「物件選定条件５選」をお伝えします。
物件の選定条件には、
立地、物件の価格帯、利回り、築年数、
構造、間取り、などなど多くの要素があります。
そして、人それぞれ
良い物件の条件が変わります。
しかし、
以下は重要な条件になるので、
ぜひ知っておいてくださいね。
＜絶対条件＞
①表面利回り
②キャッシュフロー
③賃貸需要
＜望ましい条件＞
④居住の、または、隣接したと都道府県
⑤築年数が古すぎない物件
①表面利回り
表面利回りは不動産投資の
利益の源泉となる大事な指標です。
そして、大半の人が
利回りの低すぎる物件を
購入してしまっています。
具体的には
利回りが6%未満の物件は
購入すべきではありません。
なぜならば、
銀行ローンでお金を借りて
不動産投資に取り組む場合、
6%未満の物件だと毎月の収支が
ほぼ赤字になってしまうからです。
不動産投資を
「年金対策」
「節税」
「生命保険替わり」
などを目的として行う人も多いですが、
これは利回りの低い物件を販売するための
不動産業者の都合の良い営業トークなのです。
こういう物件は
35年間のローン支払い期間中は
毎月の収支が赤字となり、
さらに、
家賃の下落、運営コストの増加、物件の修繕などで
年々赤字が拡大していきます。
このため、
購入時に利回りの低い物件を購入してしまうと、
その後の挽回はさらに厳しくなっていきます。
以上から、
表面利回り6%以下の物件は
買うべきではありません。
さらに言えば、
理想の表面利回りは8%以上になります。
※ちなみに、8%以上の物件はなかなかありませんが、
そんな物件の探し方も別途ご紹介していきます。
②キャッシュフロー
次にキャッシュフローです。
キャッシュフローとは、
毎月、または、毎年の収支のことで、
家賃収入からローン返済、
管理費や修繕費等の運営費、
固定資産税などの出費を差し引いた
手元に残るお金のことです。
ー キャッシュフローの計算式 －
家賃 ー ローン返済 ー 運営費 ー 固定資産税
＝手残り
※固定資産税は年1回、または、4回の分割支払い
このキャッシュフローが不動産投資、大家業
における利益となりますので、
そもそもキャッシュフローが赤字の物件は
初心者は買うべきではありません。
そして、このキャッシュフローの基準もあります。
それが、
物件価格の2%が残ることです。
後述で詳しく書きますが、
表面利回り8%以上の物件であれば
2%以上となるケースが多くなります。
（融資条件にもよります。）
そして、理想的な収支のイメージとしては
以下になります。
家賃収入：表面利回り8%
ローンの返済：家賃収入の45～55%程度（表面利回りの4%～4.5%程度分）
運営費・税金：家賃収入の20%程度（表面利回りの1.5%程度分）
手残り：家賃収入の25％程度（表面利回りの2%程度分）
③賃貸需要
こちらも大事な項目です。
いくら利回りが高くても
賃貸需要が全くない田舎の物件や、古すぎる物件では
入居率が低くなり手残りが得られません。
なので、
ある程度賃貸需要のある立地の物件を
選ぶ必要があります。
ただ、もちろん都心部になるほど
賃貸需要が高くなる代わりに
表面利回りが低くなるという
トレードオフの関係になります。
なので、
表面利回りと賃貸需要が
バランスよく両立する場所で
物件を選ぶようにしましょう。
具体的な事例としては、
一都三県の中で言えば
都心のターミナル駅（東京、新宿、渋谷、池袋など）に
30～40分以内でアクセスできる駅が望ましいです。
以下は絶対条件ではありませんが、
極力この条件も考慮が必要な項目になります。
④居住地、または、隣接したと都道府県
物件はできれば居住地または
隣接した都道府県で選びましょう。
その理由は、
居住地からあまりに遠い場所では
融資を得る銀行の選択肢が少なくなるためです。
というのも、銀行は融資をする際に、
居住地、物件所在地に銀行の支店がある必要がありますが、
地方銀行や信用金庫では同一都道府県か
隣県にしか店舗を持たない銀行が多いためです。
ノンバンクであれば
幅広いエリアに融資してもらえますが、
金利が高くなる傾向があります。
このため、
物件選定時点である程度近場の地域で
選ぶようにしましょう。
⑤築年数が古すぎない物件
築年数も重要な要素です。
物件が古くなるほど魅力が落ちて
家賃が低くなるだけではなく、
客付けが難しくなったり、
運営経費が大きくなります。
加えて、
古い物件は融資を得るのが難しくなります。
なので、
以下の築年数内の物件を選ぶことが望ましいです。
・木造：築10年以内 （耐用年数 22年）
・RC造：築30年以内 （耐用年数47年）
もちろん、
これ以上に新しい方が望ましいですが、
最低限上記の条件を満たすように選定しましょう。
